Petr BARCAL
...je nezávislým realitním specialistou a poradcem v Praze 4.
Realizuje prodeje a pronájmy nemovitostí pod obchodní značkou Nemovitosti Barcal v Praze a ve středních Čechách. Prezentuje nabídky svých klientů, kdy využívá předešlých zkušenosti z reklamy a grafiky, které aplikuje i v realitách. Absolvoval certifikaci akademie REMAX 2. stupně a ,Realitní profesionál´. Má například za sebou úspěšné prodeje větších nemovitostí v Praze, ale i těch menších mimo Metropoli. Při výběru nájemce se snaží pro své pronajímající klienty je co nejlépe bonifikovat.
Kontakt
Nemovitosti BARCAL
Petr BARCAL,
m: 776 455 512,
Email: makler@barcal.name
Home office:
Květnového vítězství 1362,
149 00 Praha 4 - Chodov
JUDr. Viktor Pak
Dovolte nám představit advokáta JUDr. Viktora Paka, který pro Nemovitosti Barcal připravuje smluvní dokumentaci při prodeji nemovitostí. Poskytuje dále i advokátní úschovy kupní částky pro jednotlivé případy prodeje, včetně ověření podpisů zúčastněných stran s návrhy na vklad vlastnického práva na Katastrálním úřadě.
Více ZDE...
Uvažujete o prodeji?
Jsme si vědomi, že zejména prodej nemovitosti je obvykle velkou životní událostí, a tak naší snahou je se vžít do Vaší situace prodávajícího a nabídnout vám právě ty služby, které od prodeje čekáte. Každý budoucí prodávající si ale nedokáže úplně přesně představit, jak takový prodej nemovitosti probíhá? Jak vše nakrokovat, aby vše dopadlo vpořádku? Pokud se vlastník nemovitosti pustí do prodeje sám, může se dostat do nepohodlné situace, nemá-li předchozí zkušenosti a znalosti. Předprodejní poradenství je u nás zdarma a to i v případě, nevyužijete-li našich služeb. Naší pomocí dosáhnete vyšší prodejní ceny za nemovitost než kdybyste si nemovitost prodávali sami. Na vše navíc dohlédneme a budeme vás celou dobu průběžně informovat a provedeme vás celým prodejem. Máme dostatek zkušeností a velký počet prodaných nemovitostí. Spokojení klienti s našimi službami se k nám vrací.
Co ovlivňuje představu o ceně nemovitosti pro prodávající a kupující?
1) Lístečkové či letákové kampaně. Často slýcháme od kupujících ,,o můj byt bude jistě zájem - stále mám lístečky v kastlíku, že někdo chce můj byt...´´ Za touto mystifikací bohužel stojí někteří ,neupřímní zprostředkovatelé´, kteří pracují v realitních kancelářích a nemají současně přímého kupce. Snaží se však připravit si pozici pro to, aby prodávající jim měl důvod zavolat. Původce lístečku s poptávkou vyzpovídá majitele nemovitosti a pak mu nabídne, že se po prodávajícím teprve podívá. Takové chování je nekorektní a je proti všem etickým zásadám naší profese. Kdo jako prodávající přijdete do kontaktu s takovou nabídkou byste si měli položit otázku: ,,Když na samém počátku mě někdo uvedl v omyl, že koupí můj byt on sám, co mě přinese další spolupráce s takovou osobou? Mohu mu věřit, mohu se na něj spolehnout?
V Nemovitosti BARCAL dodržujeme etický kodex i při navazování kontaktu s prodávajícími klienty a pokud je opravdu někdo konkrétní na poptávce pro vaši nemovitost, kontaktujeme vás a sdělíme vám, že máme zájemce, který stojí o prohlídku vaší nemovitosti.
Ve 2-3 procentech případů může být lístek ve vaši schránce pravdivý, že se jedná opravdu o přímého kupce. Zde se ptejme proč si dosud zájemce nevybral na realitním trhu a zvolil právě tuto cestu hledání nemovitosti. Odpověď hledejme podle našich zkušeností za snahou kupujícího získat právě vaši nemovitost hlavně levně. To je samozřejmě v rozporu s vašimi zájmy jako prodávajících...
2) Poptávka na trhu. Cenu vaší nemovitosti si určujete vy. Je jen na vás, zda využijete informací a analýz, které vám může předložit naše kancelář. Je vždy na místě se ptát i ,optikou´ kupujícího - čím je moje nemovitost výjimečná abych dostal stejně nebo více než je na trhu při stejných parametrech v lokalitě běžné? Naší ambicí je přivést kupce na nejvyšší tržní ceně, proto jen zřídka je dobrým kupujícím osoba s hotovostí. Takový kupující je si zpravidla vědom své výhody nedofinancovávat kupní cenu z jiných zdrojů než vlastních a trvá na cenové výhodě. Díky situaci a setrvačnosti hypotéčního trhu jsou zejména kupující s hypotékami těmi pravými kupci.
Zde je zvlášť na místě, aby realitní makléř prodávajícího a úvěrující banka kupujícího správně komunikovali. Úvěrující banka kupujícího převede kupní cenu za nemovitost za okolností, které podepíše kupující v úvěrové smlouvě své bance. Aby byli zájmy úvěrující banky při hypotéce kupujících dostatečně fixovány, podepisují prodávající i kupující Zástavní smlouvu bance. V zástavní smlouvě každá ze smluvních stran (i prodávající) bere na vědomí, že kupující čerpá úvěr u banky a jaké povinnosti pro obě smluvní strany do doby právního účinku změny vlastnického práva vyplývají. Znění zástavních smluv různých bank bývají pro laickou veřejnost místy nesrozumitelná, ale jejich znění bývají vyvážená a nelze je měnit. Banky znění Zástavních smluv nemění a pokud chce kupující prodat, doporučujeme aby takové znění ZS pochopil či si ho nechal vystvětlit. Bez podpisu ZS prodávajícího úvěrující banka kupujícímu neuvolní prostředky a prodávající není schopen prodat.
3) Parametry nemovitosti Při stejných nebo podobných velikostech a dispozicích nemovitosti dále rozhoduje o výše prodejní ceny.
a) Forma vlastnictví: Osobní vlastnictví je kupci a jejich úvěrujícícmi bankami preferováno. V případě družstevního vlastnictví je při splacené anuitě např. bytu cena i o 10 procent nižší.
b) Rušné/klidné okolí: Kupující oceňují pokud je při přiměřené dopravní dostupnosti nemovitost v klidné ulici či lokalitě. Dobrou okolností jsou okna do klidné části, vnitrobloku nebo mimo ulici. Za takovou výhodu dokáží kupci připlatit.
c) První a poslední patro: Máte byt v prvním nadzemním patře nebo suterénu a prodáváte? ...ovlivní to cenu směrem dolu někdy i o 100tis. Je menší komunita kupců, která stojí právě o takový byt, především z hlediska frekvence pohybu dalších osob za dveřmi takového bytu. U posledního patra se ,necení´, že nad vámi už je jen střecha, kde máte jako uživatel takového bytu prokazatelné tepelné ztráty. Tuto nevýhodu o něco vyvažuje že nad vámi není už žádný původce případného hluku. V nejvíce případech akustického vyrušení právě od sousedů, přichází zpravidla shora.
d) Stav a stáří RD či bytu: Zejména u domů postavených před rokem 1945 je mnohdy tenká hranice mezi tím, kdy kupec zvažuje, zda-li celou nebo část stavby zrekonstruuje či zbourá. V mnohých případech se totiž nevyplatí některé části domu rekonstruovat u takto starých staveb. Často při starém zdivu může být rekonstrukce tím méně efektivním a levnějším řešením. Kupec ale citlivě predikuje i budoucí náklady, pokud ihned nechce rekonstruovat a zpravidla trvá na zohlednění v prodejní ceně. Pokud se u starší stavby sejde při prodeji dále ještě ethernitová střecha (zde nastávají i náklady na její eventuální budoucí ekologickou likvidaci) a případná absence veřejné kanalizace - je to výzva právě pro nás makléře, vyhledat kupujícího na takovou nemovitost a na zajímavé ceně i pro prodávajícího.
e) Pozor na ,ateliéry´: Ateliéry se označují jsou levnější ,byty´ ale jsou defacto nebytové prostory, které nelze zkolaudovat, pro nesplnění hygienických norem, jako bytové jednotky. Často se vyskytují i v nabídkách ,běžných bytů´. Zpravidla v ateliérech a studiích nevyhovují hlukové limity, nebo prostory nesplňují normu oslunění pro bydlení." Takové ateliéry mají i horší sjednávání hypotečního úvěru, pokud byste nekupovali právě za hotovost. Oproti běžným bytům také zaplatíte DPH vyšší ve výši 21 %, zatímco u běžných bytů dosahuje DPH jen 15 %. Úplně největší nevýhodou ateliéru je, že při jeho pozdějším prodeji nedostanete stejně vysokou nebo vyšší cenu, než jste ateliér zakoupili. Ateliéry jsou v podstatě zbytkový prostor v bytovém domě velmi špatně likvidní a na rozdíl od bytů jejich cena ani v dlouhém období nestoupá.